Einleitung: Mein größter Depotwert im Check
Zeit für den Realitätscheck im Depot. Ich starte eine neue Serie, in der ich jede meiner Aktienpositionen noch einmal durchleuchte. Nicht als theoretische Analyse, sondern mit dem konkreten Blick aus dem eigenen Depot: Wie steht die Aktie da? Was ist meine Strategie? Kaufen, Halten oder Raus? Heute starte ich mit dem größten Brocken: Realty Income.
Eckdaten:
- Kaufkurs: 51,58 Euro
- Aktueller Kurs: 48,91 Euro
- Buchverlust: -5,17 %
Kein Beinbruch, vor allem bei einer Dividendenrendite von derzeit über 5,5 %. Trotzdem: Zeit, die Aktie neu zu bewerten – inklusive Umfeld, Chancen und Risiken. Mit der Dividende habe ich den Buchverlust schon mehr als ausgeglichen. Wenn ich die Dividenden mit Berücksichtige bin ich mit der Aktie bereits ca. 15% im Plus. Außerdem schmecken die monatlich ausgezahlten Dividenden besonders gut. – Es ist wie ein kleines Bonus-Gehalt.
Unternehmensportrait: Mieter zahlen, Dividenden fließen
Realty Income ist ein US-REIT mit einem simplen, aber genialen Geschäftsmodell: Immobilien kaufen, an stabile Mieter langfristig vermieten, monatlich Dividende ausschütten. Das Ganze basiert auf sogenannten „Triple-Net-Leases“. Bedeutet: Die Mieter tragen Betriebs-, Instandhaltungs- und Steuerkosten. Realty Income kassiert die Miete.
Zu den Mietern zählen Konzerne wie Walgreens, FedEx, 7-Eleven, Dollar General oder Home Depot. Der Fokus liegt auf konjunkturunabhängigen Branchen. Das Portfolio umfasst über 15.600 Immobilien – primär in den USA, aber auch in Europa.
Was Realty Income besonders macht: Die Firma zahlt seit Jahrzehnten eine monatliche Dividende. Insgesamt wurden seit dem Börsengang 1994 mehr als 130 Dividendenerhöhungen durchgeführt. 2025 gab’s allein vier Erhöhungen. Die aktuelle Ausschüttung liegt annualisiert bei 3,23 USD.
Dividendenmaschine mit Sicherheitsnetz
Die Ausschüttungsquote liegt bei rund 75 % des AFFO (Adjusted Funds From Operations) – für einen REIT eher konservativ. Gleichzeitig ist die Vermietungsquote mit 98,7 % extrem hoch. Die Wiedervermietungen bringen aktuell sogar höhere Mieten als zuvor (Rent Recapture Rate > 107 %).
Was mir persönlich gefällt: Realty Income hält trotz Zukäufen an seiner Finanzdisziplin fest. Das A-Rating zeigt, dass die Bilanz sauber ist. Kein REIT ist schuldenfrei, aber hier stimmt die Struktur. Es werden nicht blind Objekte gekauft, sondern Cashflows generiert und vernünftig investiert.
Zinswende, Inflation, Druck von außen
Warum ist die Aktie dann gefallen? Ganz einfach: Das Zinsumfeld hat sich dramatisch verändert. Immobilienwerte sind zinssensibel. Höhere Zinsen bedeuten: höhere Refinanzierungskosten, geringere Bewertungen, weniger Wachstumsdynamik.
2022/23 hat die Fed die Zinsen aggressiv erhöht. Erst Ende 2024 kam eine erste Zinssenkung. Solange der „Hochzins-Modus“ anhält, sind REITs weniger gefragt – trotz guter Fundamentaldaten.
Realty Income hat darauf reagiert: Investitionen wurden reduziert (2024 ohne Spirit-Deal nur noch ca. 3 Mrd. USD), dafür wird intern effizienter gewirtschaftet. Zudem plant man neue Finanzierungsquellen abseits der Börse – z. B. Private Equity Fonds.
Bewertung & DCF-Modell: Unterbewertet mit Abschlag?
Ich habe ein konservatives DCF-Modell gerechnet:
- AFFO-Wachstum: 3 %
- Diskontsatz: 8 %
- Terminal-Wachstum: 2 %
Ergebnis: Fairer Wert zwischen 60 und 70 USD. Aktuell notiert die Aktie bei rund 57 USD – also leicht unterbewertet.
Auch historisch liegt die Bewertung (P/AFFO ~13,5) unter dem langjährigen Durchschnitt (~17). Die Dividendenrendite ist mit >5,5 % ebenfalls deutlich über dem Üblichen.
Analystenmeinungen: Verhaltener Optimismus
Von 13 Analysten sagen 9: Halten. 4 raten zum Kauf. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei 61 USD – also rund 7 % über dem aktuellen Kurs. Kein Hype, aber solides Vertrauen.
Chancen & Risiken im Überblick
Chancen:
- Extrem stabile Cashflows durch langfristige Mietverträge
- Expansion in neue Assetklassen (Casinos, Rechenzentren)
- Einstieg in Europa schafft neuen Wachstumsraum
- Hohe Bonität ermöglicht günstige Finanzierung
Risiken:
- Zinsumfeld könnte länger belasten
- Kapitalerhöhungen werden schwieriger
- Einzelhandelsbranche unter Druck durch E-Commerce
- Wirtschaftlicher Abschwung könnte Mieter belasten
Mein Fazit: Solide Halteposition mit Cashflow-Vorteil
Realty Income ist bei mir nicht umsonst die größte Position. Ich sehe hier keine Rallye, aber einen verlässlichen Cashflow-Lieferanten für viele Jahre.
Nachkaufen? Nein, dafür ist die Gewichtung im Depot schon hoch. Verkaufen? Ebenfalls nein. Dafür ist die Dividende zu stabil und das Unternehmen zu robust.
Ich halte. Und ich sammle Monat für Monat meine Dividende ein.
Wie immer gilt: Das ist keine Anlageberatung. Ich teile hier meine eigene Meinung und Erfahrung. Entscheide selbst, was zu deinem Depot passt.